爱赢体育时至年末，各家机构都开始了对2024年市场的预测，而无论是宏观经济还是固定收益，抑或是地产产业链的诸多行业，乃至于
相比于去年年末，市场在三支箭和16条的气氛下，一片欢欣鼓舞。宏观分析师说“2023期待超额储蓄释放”，地产分析师说“民企受到支持，销售改善曙光渐进”，策略分析师说“疫情调控放松，2023内需企稳”。但是站在2023年的11月，迎面而来的并不是阳光普照，而是寒风刺骨。遥远的地平线隐隐若现，究竟何时才能看到销售改善？2024年地产销售复苏会受哪些因素影响？
回首过去的两年，地产销售并不是持续下行，2022年的6月，2023年的3月，整个市场都看到了地产销售的边际复苏，今年9月初开始的政策也极大拉升了市场预期，然而每一次的销售复苏都随风而逝，留下的就只有越来越多房企展期和违约，越来越低的地产证券价值。
我们邀请了嵩山论市的专家，从央行调查问卷结果看收入预期和疤痕效应变化，从城中村改造规划中看销售提振的可能性，从买房者角度看楼市资产荒的影响，为您预判2024年地产销售修复的节奏。新的一年里，销售改善是否依然是那条遥远的地平线，可以看到却触不可及。
三季度央行的储户调查报告迟迟没有公布，然而人民银行河北省分行却公布了河北省的调查结果。去年以来我们期待的“疤痕效应修复”、“收入预期改善”、“超额储蓄释放”，是否会在2024年姗姗来迟？我们是否能找到对销售改善有利的信号？
的确，三季度央行确实没有发布储户调查报告，但是央行河北省分行发布了河北省的调查结果。所以，我们用河北省的调查结果爱赢体育，看一下整个行业的情况。
由于央行调查报告，会询问储户对未来物价、收入、就业的预期，也会询问未来三个月储户对于消费、购房、投资、储蓄的倾向，对于我们了解当下市场预期有一定帮助。尽管河北省的调查结果不如全国结果那样有代表性，但是我们确实能发现一些核心趋势。
在之前的文章中，我们就探讨过地产靠经济还是经济靠地产的问题。总体上看，地产销售改变，一定要建立在就业和收入预期的稳定之上。而河北的储户调查报告，我们发现一季度经济反弹之后，二季度和三季度的当季就业和收入情况仍然是在下行。
而与此同时整个国家的经济情况，虽然都处于复苏的轨道上，但是10月份的总量经济数据，体现出的改善趋势，明显不如9月份。整个经济修复的节奏有波动，自然带来收入和就业的情况波动，最终落实到楼市的需求上。详见下图。
严格来讲，对于未来的收入和就业预期，更加影响楼市未来的销售。特别是在考虑未来物价判断，就能更好推测楼市未来的需求。
从三季度河北分行的调查结果看，物价预期在走高，但是就业预期在走弱，说明整体实体经济的复苏节奏仍然不佳，但是未来的收入预期却出现一定改善。
整体上看，2023年三季度和2021年三季度，都出现了未来收入预期上涨，但是物价预期上涨，就业预期未改善。但是两个时期的下一个季度，也就是2021年四季度和2023年当前四季度，地产销售却并没有改善很多。
所以，我们并不能简单因为收入预期改善，就断定楼市的销售回暖有支撑，需要结合对就业和物价的未来预期做综合判断。详见下图。
在今年年初的嵩山论市周报中，我们详细探讨了疫情管控放松后，地产市场销售仍然存在的疤痕效应。
在我看来，地产行业的疤痕效应，不仅仅是因为疫情，更多的原因是自从2020年地产融资全面收紧之后，地产公司逐渐爆发信用风险，在2021年发生了恒大等地产巨头违约之后，民企地产公司的风险扩散超过预期，甚至严重影响了原本应当正常推进的房屋交付。
地产行业疤痕效应的存在，确实延缓了市场的回暖和现金流的修复，也影响了之前放松政策的落实和基本面的改善。而当前销售和拿地市场点状的回暖，也会伴随疤痕效应的存在，影响地产阶段性改善和复苏的持续性。我们保持对地产行业的信心，但是对行业修复的节奏和市场的分化保持谨慎。
从今年一整年来看，经济的疤痕效应，地产市场的疤痕效应，都被额外延长，这一点也在河北的储户调查报告中有所体现。未来三个月准备有购房行为的居民占比，从2022年6月以后大幅下降。
预期的疲软，造成买房者延后购房行为，这样就加大到了需求端的不确定性，所以2022年6月的销售改善没有持续性，而今年9月的政策放松也没有带来明显的提振效果。具体详见下图。
去年年底，市场普遍预期2023年能够释放超额储蓄，而2023年本身经济修复的滞后，导致原本就高企的超额储蓄进一步累积。
而这种情况下，地产的销售复苏受到阻碍，居民边际倾向于更多储蓄，而减少投资和消费行为。正如前文所述，央行河北分行调查报告显示的收入、就业情况较弱，所以更多储蓄倾向也体现了更弱的居民风险偏好。
按照当前的情况推演，后续超额储蓄转化也偏慢，这一点会制约2024年地产销售修复的节奏。
我们按照2018-2019年储蓄的情况，测算了原本路径下2023年的储蓄情况，跟实际储蓄情况作对比，发现2023年的实际储蓄确实一直高于预期。详见下图。
因此，河北调查报告中的情况，也确实有一定代表性，居民选择更多储蓄，是与居民更弱的买房意愿同步。详见下图。
当前整个证券市场，都对城中村改造寄予厚望，期待城中村改造像几年前的棚户区改造那样，拉动地产行业的需求。您觉得2024年的城中村改造，会有助于拉动销售吗？城中村改造目前有哪些新的变化？
关于城中村改造，从7月底以来一直是市场的热点。最近城中村改造的变化，在于PSL、国开行专项贷款、城中村改造专项债等资金来源的新消息。其实，市场核心的判断，是关于城中村改造对于地产投资的拉动，从而对2024年中国经济的动能做出判断。
在这里，我针对城中村改造拉动销售，找出一些合理的影响因素，与读者一起探讨。这里我随手写一个式子：城市存改造带来的销售量=F（总规模、拆建比例、推进节奏-2024年能安置的比例、安置资金来源、安置形式），其中资金来源最近市场有较多讨论，总规模的话之前嵩山论市的周报也有详细分析，我们针对拆建比例、推进节奏和安置形式来做分析，帮助读者更好理解城中村改造对地产销售的拉动机理和效果。
63号文的推出背景，是2021年之前很多城市，比如广州，在城市更新推进过程中较为粗暴，对历史文化资源和自然环境有所破坏，所以提出拆旧比不大于20%、拆建比不大于2，就近安置率不低于50%等要求。
而7月份强调推进城中村改造后，在后续的具体实践中，很多项目方和资金方反馈，实际上63号文提到的限制，并不是一刀切，在不同城市也不同的运用。
而本身拆建比例的限制如果打开，或者在“拆除新建、整治提升、拆整结合”的三分类中，拆除新建的比例有所提高，则会带来更大的安置和商品房销售的空间。
而且当前城中村改造承担的任务，重要性远超2021年时相对分散的城市更新体系，对土地市场的影响也明显更高。如果后续全国层面能放松拆建比例限制并出台政策，保证城中村改造带来更多供给和安置，那对楼市的需求提振自然会更加明显。当然，我们需要关注后续各个城中村项目拆建情况的落实。
整体城中村改造耗时很长，本身牵扯问题多，涉及到的权属问题更是复杂，是一个长期工程。这也是城中村改造和棚改最大的不同，相比之下，棚户区改造的推进和安置涉及问题少，权属也清晰，结合当时地产行业高周转的背景，棚改对销售的拉动就更加明显。
这一点上，如果城中村改造想快速解决城中村居民的民生问题，一定要做好规划，也最好是加速整个周期，包括但不限于对同意拆迁比例的放宽，对相关融资工具的放开。
我们随便举一个例子，深圳白石洲项目，其中关于拆迁的谈判旷日持久，直到去年才全部完成了安置合同。而第一期回迁房天悦花园，预计到2024年底才能交房。如果安置的进程慢，拆迁、补偿的过程长，那么对地产销售的拉动周期就会被延长，而每一年销售的提振自然就摊薄。
我们看一下一个传统的广州城中村改造项目的周期，就会明白中间的复杂。详见下图。
在安置形式上，实物安置本质上没有增加地产销售，而货币化安置会直接提升商品房销售，房票安置的效果接近货币化安置，甚至郑州口径下房票安置属于货币化安置的一种。
11月初，广州提出房票安置，成为一线城市中首个推进在城中村改造中使用房票安置。而之前广州城中村改造，是以回迁房为主、货币安置为辅。叠加上广州本身城中村改造项目多、总投资高、政府信用资质强，所以推进房票安置也合情合理。
而房票安置也并不是简简单单的凭房票买房，各地在使用房票时一般会提供政策优惠，下表是整理的部分城市情况。
而房票的使用率方面，整体还是比较高的。以浙江诸暨为例。截至2021年底，95%以上被征收户选择“房票”安置，诸暨市已累计开具“房票”金额约140亿元，其中80%以上购买了新建住房。
而对于政府来讲，房企收到房票后，跟政府是分批次结算，会降低政府一次性财政支出的压力。比如湖南衡阳，采取的是“352”的资金结算方式，即与房地产企业签订购房合同支付30%、交房后支付50%、剩余20%尾款两年后付清。
而网传的广州房票使用规则，政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金， 被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，城中村土地出让（划拨）后支付票面金额的70%爱赢体育。
这对于房地产公司来讲是很不利的，毕竟原本可以收到现金的回款，变成房票交付，结算进度偏慢，但是开发贷还本付息、工程款并不是房票结算后才付，而是紧密伴随工程进度。这样就会导致一个结果——民企开发商对房票购房有担忧，后续房票安置的拟购买楼盘核心范围更加“国企化”。
部分自媒体认为，应该让房企后续使用房票参与拿地，抵扣土地款。但是这样的思维，并不符合当下的大环境，房企普遍收缩拿地，而且项目周转的接续不顺畅。当房票作为土地款抵扣，拿来新的地继续开发，在无法形成整体销售闭环的背景下，房企压力会加重。
最近我们跟买房者交流，发现楼市里也有资产荒，民企预售楼盘的交付仍然不让买房者放心，而各地的新房和二手房依然都在价格下降，统计局的100多个样本城市，也只有不到10个房价还能维持不降。而各地实际有效的新房供应也不足，而需求端看，人口出生率逐年下降，学龄儿童的增长也逐渐趋缓？您是怎么看待这个问题的？
买房者的“资产荒”，也是我们最近注意到的一个趋势，下面我从安全性、收益性和必要性三个角度展开探讨。
从住房和城乡建设部披露的信息看，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已经完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。这表明保交楼工作取得了积极进展。
但是整体上被停工断贷伤害的购房者信心是很难在短期内修复爱赢体育，而且住建部的专项借款保交楼项目，要求本身很严格，属于当地国资和城投来支撑的必保项目。有大量没有剩余货值或者项目资金不足的项目，并没有直接得到保交楼专项借款，也缺乏合理的纾困手段，这部分项目也困扰很多购房者爱赢体育。
所以，对于普通购房者，民企开发商的预售楼盘，安全性不足。所以很多上海、深圳的民企预售楼盘，开盘去化率不到10%，甚至出现0认筹的情况。
目前来看，整个市场的房价出现整体性下跌，这不仅是需求不振的结果，从另一个角度也加剧了需求的进一步下行。毕竟对于大部分人来讲，买房期待保值、升值是合理预期，但是面临房价下跌的大环境，买房行为的收益就无法保证。
而房价数据层面，统计局数据虽然波动不大，但是我们发现即使是9月份放松一线城市认房不认贷之后，各能级城市的房价仍然在下跌通道，10月份房价的表现不佳。
随着生育率下降，以及小学生入学人数的增速趋缓，整体上新增的住房需求开始平缓。
叠加上房价上涨预期打破的因素，很多家庭开始推后买房行为，并认为短期内购买商品房并不具备必要性。
而保障性住房、长租房、人才公寓等新房改提供的多元化居住模式，也给年轻人以其他选择。从这一点看，也使年轻人对刚性购房需求推后，投资性购房行为也明显收敛，楼市的安全供应缩小到国企开发商楼盘，但是又并不带有明显的上涨预期，楼市资产荒进一步加深。
今天访谈的信息量比较大，您能为我们做一个总结吗？2024年的地产销售恢复，是否仍然是一条遥远的地平线？
简单来总结下，我认为地产销售改善一定会发生，但是并不会回到2021年之前的周期，而是回到一个新常态，毕竟我们面临了一个收缩后的市场容量。
而改善的速率，取决于我们的经济情况爱赢体育，收入、物价和就业预期决定居民的风险偏好和储蓄倾向，只有整体经济复苏走在前边，地产销售才会跟随改善。
而城中村改造的落实和全国推进，是2024年里的重大工程，也一定会得到资金支持，但是在拆建模式、推进节奏和安置手段上，现有模式存在弊端，2024年之内很难因为城中村改造单个因素带来销售的快速修复。
而当前楼市的资产荒情况，表现就是适合购房者的有效供给不足，而保交楼问题仍然有待解决，房价及其预期尚未修复，人口生育收缩又挡在前方，所以2024年的销售改善还是有待于对需求的进一步刺激。
回到我们的题目，2024年的销售改善就是一条遥远的地平线，我们确实可以看到，但是对于现在仍然是触不可及。希望城中村改造的推广和放松，经济的整体修复，能最终落实到房价预期的改善和购房者的买房意愿的复苏。追赶“销售改善”这条地平线，仍然是一个长期任务。
非常感谢专家！地产销售改善，决定了开发商的现金流情况，也是各类地产融资还本付息的基础。2023年内，我们放宽了认房不认贷，降低了存量贷款利率，取消了二线城市和部分一线城市非核心区域限购，但是落实到销售改善的成果甚微。2024年，伴随着经济本身修复，收入预期和就业问题改善，叠加上城中村改造的潜在支持，楼市的供给和需求端都会有所改善，只是投资人不能期望过高，毕竟追赶“销售改善”这条地平线，仍然是一个长期任务。
