爱赢体育复苏第一梯队城市包括：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。

　　以成都为例，从成交量看，成都是本轮复苏中唯一一个实现连续3个月环比正增长的二线%。从成交价格看，截至2023年3月，成都新房、二手房价格环比连续上涨了15个月，在全国70个大中城市中表现突出。从去化速度看，1-4月，成都新房市场71次开盘中，去化率大于90%的项目占比46%，去化率大于70%的项目占66%。

　　为什么本轮复苏成都脱颖而出？一，成都作为西部地区核心城市，对西部资金、人才等吸引力强，根据成都市政府数据，2022年成都GDP突破2万亿元，成为全国第7个2万亿城市；2023年一季度，成都GDP达到5266.8亿元，超越苏州位居全国第6。2022年，成都常住人口2126.8万人，较2021年增加7.6万人，增长0.4%。二，成都持续放松楼市调控政策，自2022年10月至今，成都对多孩家庭、高层次人才、父母投靠子女等群体放松限购；优化限购区域，将成都12个区统一为一个限购区域、取消区分购房资格顺位；下调首套房贷款利率下限；优化成都市落户政策等，一系列放松政策吸引了大量刚需、改善性消费者。

　　复苏第二梯队城市包括：上海、广州、苏州爱赢体育、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。

　　以宁波为例，从成交量看，宁波在2、3、4月环比增速分别为122.5%、107.3%、-63.0%，同比增速分别为24.2%爱赢体育、32.1%、18.7%，2023年4月与2019-2021年同期平均成交套数比下降62.9%，因此，宁波经历了2-3月强势回暖后，4月复苏乏力，与2019-2021年同期比差距较大。从成交价看，2023年1-3月，宁波新房价格环同比连续3个月正增长，二手房价格环比2个月改善、同比连续3个月保持正增长。从去化周期看，自2023年1月起，宁波去化周期连续4个月下降，4月，已降至11.4个月，在样本二线城市中处于较低水平，仅次于杭州、苏州。

　　为什么宁波在本轮复苏中保持了相对较好的表现？主因宁波区位优势，依靠石油化工、汽车零部件、电工电器等支柱产业集群，集聚了一批优秀人才就业定居，为楼市发展提供长足动力。2022年，宁波常住人口961.8万人，即将突破千万级人口门槛，较2021年增长7.4万人。宁波优势产业产业链的不断延伸和发展，为人口稳定流入提供了有力支撑。除人口外，宁波也紧跟全国楼市政策放松节奏，2022年5月推出公积金新政，2023年4月，在去年公积金新政基础上，上浮公积金贷款额度，利好收入高、公积金多的高层次人才群体，刺激改善性需求。

　　复苏较弱城市包括：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。以福州为例，从成交量看，2023年以来，福州新房成交套数仅在3月环比增长48.2%，同比下降6.4%，进入4月，环同比分别下降39.5%、37.1%。从成交价格看，2023年3月，福州新房环比下降0.6%，二手房环比下降0.3%、同比下降0.2%。从去化周期看，与其他二线城市比，福州去化周期居高不下。自2022年6月起，福州去化周期超过20个月，2023年4月，福州去化周期已增至29.5个月，在样本二线城市中最高。

　　为什么福州楼市复苏冷淡？主要原因在于福州缺乏能够支撑自身发展的优势、高端产业，因此，相对热点二线城市，福州的人口吸引力略显不足。2022年，福州常住人口增长2.8万人，与全国主要城市相比，人口增量相对较少，甚至低于泉州2.9万人的增量。尽管2022年福州推出一系列支持楼市发展的政策，如去年3月在全国率先放开限购，全面解除限购，非户籍人口无需社保即可在市区购房，但由于高端产业发展相对乏力，放松限购的政策不足以刺激购房需求增长。

　　当前，随着国家出台的系列稳楼市措施落地，房地产至暗时刻已过、复苏通道开启，市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，楼市尚未完全恢复，行业信心尚未完全提振，楼市成交与2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢复基础不牢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。随着前期房地产政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松、购房信心的逐步恢复，预计2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。

　　《2023年中国房地产市场展望：这次救得起来吗？》对2023年房地产市场进行了预测，乐观情景下，我们假设2023年超预期利好政策出台，且落地速度快，经济步入复苏轨道，居民收入改善等。需求端，一线城市外围区和主要二线城市核心区因城施策放松限购，居民观望情绪扭转，销售明显提升。供给端，优质房企融资端利好政策加码，落地快，房企信心加速恢复，拿地积极性上升。我们预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正，同比分别+5%、+6%、+2%；考虑到2022年拿地少等因素爱赢体育，预计2023年新开工面积同比-7.4%。

　　4长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临

　　2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、32.7%、35.8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4%、37.4%、47.2%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

　　一，区域分化是未来房地产市场的最大特征爱赢体育。具体有3个表现：一是东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；二是发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。根据我们此前的研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7%。我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。

　　二，城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。1978—2022年，中国城镇套户比从0.8增至1.09，住房从供给短缺到总体平衡，房子全面普涨、闭眼买房时代结束，城市内部房地产市场分化将加剧，产业和地段对房地产价值影响深化。从政策看，2016年以来，随着“房住不炒”提出、因城施策深化，各城市立足当地实际情况，提高房地产调控频率与精细度。从环境看，2022年中国人口开始负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出。房地产从大开发时代进入存量时代。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”，“地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。

　　三，改善时代来临爱赢体育，产品力将成核心竞争力。中国住房整体紧缺的时代已经过去，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。人人都有房住不意味着人人都住上了好房子，居民对住宅品质有了更高的需求，住房产品力的不同，推动住房价值分化。户型方面，“改善为王”代表改善性需求的户型正在成为主流，三房户型成交套数占比变高，四房户型成交占比也呈增长趋势，二房户型的需求量则逐年下降。多居室的户型能提高居住体验，随着人均住房面积增长，消费者从“住小房”向“住大房”转变，大户型未来也许会逐步成为购房主流。品质方面，住房品质影响住房价值，住房消费需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高。

　　四，行业出清、剩者为王。纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。

　　当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献）。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境，这样有利于稳宏观经济，也能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过新模式建设促进房地产市场健康发展。

　　长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革

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